I) İİK. mad. 94. maddesi uyarınca, alacaklının, borçlunun iktisap eyleyip de, henüz tapu siciline tescil ettirilmeyen mülkiyet veya diğer ayni hakları borçlu namına tescilini isteyebileceği-
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar ile davalı Salih vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili, müvekkillerinin çeşitli mahkeme kararlarına dayalı olarak davalı Sami hakkında ilamlı icra takipleri başlattıklarını, icra dosyalarında İİK’nın 94. maddesine dayalı olarak, adı geçen davalının, diğer davalılar ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, hak ettiği bağımsız bölümlerin adına tescili için dava açmak üzere yetki aldıklarını, bu kapsamda davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunan 2, 3, 4, 5, 10, 11, 12, 15, 19, 20, 31 ve 34 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı Sami adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Asıl ve birleşen davalarda davalı arsa sahipleri, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerini, yüklenicinin inşaatı tam olarak bitirmesi halinde tapuları devretmeye hazır olduklarını ancak, inşaatın henüz tamamlanmadığını savunarak, davaların reddini istemişlerdir.
Asıl ve birleşen davalarda davalı Sami vekili, 2, 3, 19, 31 ve 34 no'lu bağımsız bölümleri, davalı arsa sahiplerinden Salih’a ait bir kısım bağımsız bölümler ile takas ettiklerini, icra dosyalarında yapılan diğer hacizlerin alacağı karşılamaya yeterli olduğunu savunarak, davaların reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı Sami’un diğer davalılar ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapımını üstlendiği binanın %95’ini tamamladığı, eksik kalan işlerin giderilmesi için 2 no'lu bağımsız bölümün yeterli olacağı, bunun dışında yüklenici Sami’a verilmesi kararlaştırılan 11 adet bağımsız bölümün halen diğer davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunduğu, bu bağımsız bölümlerin toplam değerinin 1.700.000,00 TL, davacıların icra dosyalarındaki toplam alacağının ise 414.726,52 TL olduğu, davacıların ancak alacaklarını karşılayacak sayıdaki bağımsız bölümün yüklenici adına tescilini isteyebilecekleri, bu kapsamda 5, 19 ve 34 no'lu bağımsız bölümlerin davacıların alacaklarını karşılamaya yeterli olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 5, 19 ve 34 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı yüklenici Sami adına tesciline karar verilmiştir.
Kararı, asıl ve birleşen davalarda davacılar ile davalı Salih vekilleri temyiz etmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davalarda davalı Salih vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2) Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Asıl ve birleşen davalar, İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
İİK'nın 94. maddesi uyarınca, alacaklı, borçlunun iktisap eyleyip de, henüz tapu siciline tescil ettirilmeyen mülkiyet veya diğer ayni hakları borçlu namına tescilini isteyebilir. Eldeki davada, borçlunun yüklenici sıfatıyla arsa sahipleri ile yaptığı 09.04.2007 günlü sözleşme gereğince hakettiği, ancak, adına tescil ettirilmediği ileri sürülen 2, 3, 4, 5, 10, 11, 12, 15, 19, 20, 31 ve 34 no'lu bağımsız bölümlerin tescili talep edilmiş, mahkemece, davacının icra takip dosyalarındaki tüm alacaklarını karşılayacağı öngörülen 5, 19 ve 34 no'lu bağımsız bölümlere ilişkin davanın kabulüne, diğer bağımsız bölümler yönünden reddine karar verilmiştir.
Dava konusu 34 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydında bir kısım haciz şerhleri bulunduğu anlaşılmış olup, anılan taşınmazın, bu haciz yükleri ile birlikte davacıların alacaklarını karşılayıp karşılamayacağı ya da ne kadarını karşılayacağı üzerinde durulmamıştır. Bu itibarla, bilirkişiden, açıklanan bu hususla ilgili olarak ek rapor alınarak, karara en yakın tarih itibariyle, icra dosyalarında davacıların alacaklarının ulaştığı miktarlar da göz önünde bulundurularak, mevcut hacizler nedeniyle 34 no'lu bağımsız bölümün muhtemel satış bedelinden davacıların alacaklarını tahsil edip edemeyecekleri, duruma göre diğer bağımsız bölümlerin de yüklenici adına tescilinin gerekip gerekmediği ya da bu bağımsız bölüm dışında başka bağımsız bölümlerin tesciline karar verilip verilemeyeceği değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Öte yandan, mahkemece, tescil talebi reddedilen bağımsız bölümlerin değerleri üzerinden davacılar aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmiş ise de, asıl ve birleşen davalar, tapu iptal ve tescili talep edilen tüm bağımsız bölümlerin değeri üzerinden değil, davacıların icra takip dosyalarındaki alacaklarının dava tarihleri itibariyle ulaştığı yaklaşık miktarlar üzerinden harçları yatırılarak açılmıştır. Gerçekten de İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan işbu davanın amacı, taşınmazların borçlu adına tescili yoluyla, davacıların alacaklarını tahsil etme imkanına kavuşmalarını sağlamak olup, tapu iptal ve tescil talebi reddedilen bağımsız bölümlerin değerleri üzerinden davacılar aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi isabetsiz olmuştur. Bu itibarla, yukarıdaki açıklamalar uyarınca yapılacak araştırma sonucunda, davacıların icra dosyalarındaki alacaklarının ulaştığı miktarlar dikkate alınarak, gerekirse eksik harcın tamamlatırılması ve sonuç olarak dava konusu edilen miktar üzerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin belirlenmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilmesi de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davalı Salih vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl ve birleşen davalarda davacılar yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden asıl ve birleşen davalarda davalı Salih'dan alınmasına, asıl ve birleşen davalarda davacılardan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.02.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
23. HD. 16.02.2017 T. E: 2016/717, K: 444
II) İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davada, icra müdürlüğünce, davacıya İİK. mad. 94 uyarınca, borçlunun iktisap ettiği ve henüz tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer hakların borçlu namına tescili veya bu nedenle doğan alacağın tahsili için dava açmak üzere yetki verilmesi, davacı tarafından da bu yetkiye dayanarak, davanın açılması gerektiği- Mahkemece, dava açmak üzere icra müdürlüğünden yetki alması için HMK. mad. 52, 53, 54 ve 77/1 hükümleri uyarınca, uygun bir kesin süre verilmesi, noksan olan bu usuli işlemler yerine getirildikten sonra esasa girilmesi; verilen süre içinde bahsi geçen yetkinin alınamaması durumunda ise, davanın HMK. mad. 54/son ve 77/1 uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiği-
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı vekili, müuvekkilinin davalı P. Y.'dan alacağını tahsili amacıyla Elazığ 2. İcra Müdürlüğü'nün 2013/4278 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, davalı P.'nin bir çok kimseye borcu olması nedeniyle konulan hacizden dolayı müvekkilinin alacağını tahsil etmesinin mümkün olmadığını, davalı P. ile davalılar arasında Elazığ 2. Noterliği'nin 20.09.2011 tarih ve 21372 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile davalı P.'ye yedi adet dairenin bırakıldığını ileri sürerek, davalılar arasında yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin feshi durumunda davalı P. Y.'a isabet edecek olan inşaat imalat bedelinden şimdilik 125.000,00. TL'nin Elazığ 2. İcra Müdürlüğü'nün 2012/4278 sayılı dosyasındaki faizi ve ferileri ile birlikte müvekkiline ödenmesini, taraflar arasında sözleşme şartlarının yerine getirildiğinde davalı P. Y.'a düşecek olan dairelerin P. Y. adına tapuya tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı A. P., yüklenici P. Y.'ın kendisini de mağdur ettiğini savunarak, davanın kabulünü istemiştir.
Davalı N. P., 20.09.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, inşaatı başka bir yükleniciye verdiklerini ve halen devam ettiğini savunarak, takdirin mahkemeye ait olduğunu beyan etmiştir.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının alacağının tahsili amacıyla davalı P. Y. aleyhine icra takibi başlattığı, icra takibine karşı davalı borçlu P. Y.'ın itiraz etmemesi sebebiyle takibin kesinleştiği ve davalı P. Y. adına kayıtlı menkul ve gayrimenkuller üzerine haciz konulduğu, alacağın tahsilinin icra yoluyla mümkün olduğu, davalılar arasında yapılan sözleşmeden dolayı davalı borçlu P. Y.'ın alacaklarının icra takip dosyasına aktarılması işleminin icra yoluyla mümkün olduğu, ortada belirsiz bir alacağın bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
İİK'nın 94/2. maddesi, "Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir." hükmünü içermektedir.
İcra Müdürlüğü'nce, davacıya İİK'nın 94. maddesi uyarınca borçlunun iktisap ettiği ve henüz tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer hakların borçlu namına tescili veya bu nedenle doğan alacağın tahsili için dava açmak üzere yetki verilmesi, davacı tarafından da bu yetkiye dayanarak, işbu davanın açması gerekmektedir.
Bu durumda mahkemece, davanın açılması ile davanın açılması işleminin tamamlanmış olduğu ve derhal uygulama ilkesinin söz konusu olmadığı ve YHGK'nın 18.03.2015 tarih ve 23-1619 E., 2015/1058 K. sayılı ilamında da açıklandığı üzere dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6762 sayılı TTK'nın 341. madde hükmünün uygulanması gerektiği gözetilerek, davacıya İİK'nın 94. maddesi uyarınca borçlunun iktisap ettiği ve henüz tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer hakların borçlu namına tescili veya bu nedenle doğan alacağın tahsili için dava açmak üzere İcra Müdürlüğü'nden yetki alması için HMK'nın 52, 53, 54 ve 77/1. madde hükümleri uyarınca uygun bir kesin süre verilmesi, noksan olan bu usuli işlemler yerine getirildikten sonra esasa girilip, taraf delilleri toplanıp değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi, verilen süre içinde bahsi geçen yetkinin alınamaması durumunda ise davanın HMK'nın 54/son ve 77/1. madde hükmü uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, bu usuli eksiklik üzerinde durulmadan, uyuşmazlığın esasının incelenmesine geçilmesi doğru olmamıştır.
2-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, hükmün re'sen BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
23. HD. 20.04.2016 T. E: 2015/4167, K: 2535
III) Yüklenici kendi edimini yerine getirmedikçe, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyeceğinden, İİK. mad. 94/2 uyarınca, alacaklının, borçlu adına tescil isteyebilmesi için, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümleri haketmiş olması gerektiği- Mahkemece, dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici tarafından sözleşmelere göre hakedilip edilmediğinin, bu hususta davalı arsa sahibince dosya kapsamına sunulan tüm delillerin incelenip, gerekirse konusunda uzman bilikişilerden rapor alınmak suretiyle, tespit edilerek sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerektiği-
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı H. C. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılardan H. C. vekili avukat H. E. ile davacı vekili avukat S... gelmiş olup, başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı vekili, davalı şirket hakkında icra takibi başlatıldığını, takibin kesinleştiğini, davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı tamamladığı halde, hakettiği bağımsız bölümleri devralmadığını ileri sürerek, İİK'nun 94/2. maddesi gereğince yükleniciye isabet eden üç adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davalı yüklenici şirket adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı H. C. vekilli, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu iki adet bağımsız bölümün sözleşme gereğince davalı yükleniciye isabet ettiği, diğer bölümün arsa sahibine ait olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı H. C. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 01.03.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 25.11.2008 günlü tadil sözleşmesinde, davalı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin hangi aşamalarda ferağının verileceği düzenlenmiştir. Davalı arsa sahibi, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin, yapı kullanma izninin alınıp, inşaatın eksiksiz olarak teslimi için teminat olarak tutulduğunu bildirerek, dosya kapsamına inşaat için yaptığı masraflara ilişkin muhtelif belgeler sunmuştur. Mahkemece alınan ek bilirkişi raporunda ise, davalının iddia ettiği alacaklarına ilişkin taleplerinin başka bir alacak verecek ilişkisi olabileceğinden bahisle inceleme konusu yapılmamıştır. Oysa, BK'nun 81. (TBK. md. 97) maddesi gereğince, yüklenici kendi edimini yerine getirmedikçe, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemez. İİK'nun 94/2. maddesine göre de, borçlu adına tescil istenebilmesi için, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümleri haketmiş olması gereklidir.
Bu durumda, mahkemece, dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici tarafından sözleşmelere göre hakedilip edilmediğinin,bu hususta davalı arsa sahibince dosya kapsamına sunulan tüm delillerin incelenip, gerekirse konusunda uzman bilikişilerden rapor alınmak suretiyle, tespit edilerek sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerekirken, hatalı yorum ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. İzah edilen sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı H. C. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının BOZULMASINA, 1.350,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı H. C.'e verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
23. HD. 23.02.2016 T. E: 2015/2289, K: 1032
NOT: Bilindiği gibi İcra ve İflas Kanununun 94.maddesinde üç durumda –a) “Borçluya ait ayni hakların tescilini isteme’’ konusunda (İİK.m.94/II), b)”Borçlunun zilyedi olduğu bir taşınmazın borçlu adına tescilini isteme’’ konusunda (İİK.m.94/III), c)”Borçluya emekli maaşı bağlanması için gerekli işlemleri yaptırmak’’ için (İİK.m.94/IV-V)- icra dairesince alacaklıya “yetki belgesi’’ verileceği öngörülmüştür (Ayrıntılı bilgi için bknz:UYAR,T./UYAR,A./UYAR,C. İcra ve İflas Kanunu Şerhi, Cilt:2, 3.Baskı, 2014, s.1818 vd.). Bu düzenleme yeterli değildir. Uygulamada, özellikle borçlu durumundaki müteahhitlerin ‘arsa sahibi’ konumundaki kişilerle yaptıkları ‘kat karşılığı inşaat sözleşmeleri’ nde, kendilerine ait olacağı öngörülmüş olan daireleri, inşaat bitmek üzereyken, adlarına tescil ettirmeden –yani; hala kendilerine ait olan katlar arsa sahibi üzerine kayıtlı iken- buldukları müşterilere bunların parasını tahsil edip, tapularını arsa sahipleri vasıtasıyla verdikleri bu suretle kendilerinden alacaklı olan kişilerden bunları kaçırdıkları görülmekte, bu durumda alacaklılarının müteahhit ve arsa sahibi aleyhine açtıkları tapu iptali ve tescil davaları yakın zamana kadar mahkemelerce “bu konuda özel bir düzenleme bulunmadığı’’ gerekçesiyle reddedilmekte idi…… Bu maddeye ilişkin uyuşmazlıkları temyizen incelediği dönemde Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin içtihatları da bu doğrultuda idi. Yargıtay Başkanlar Kurulunun Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin kurulmasından sonra yaptığı görevlendirme ile, İİK.’nun 94.maddesiyle ilgili uyuşmazlıkları inceleme görevi Yargıtay 23.Hukuk Dairesine verilmiş, bu Daire İİK.’nun 94.maddesinin ‘dar’ değil, ‘geniş’ yorumlayarak; “borçlu müteahhitlerden alacaklı olan kişilerin, İİK.94.maddesi uyarınca icra dairesinden ‘yetki belgesi’ alarak, borçlu müteahhitler aleyhine ‘tapu iptali ve tescil davası’ açabilmelerine yukarıda sunduğumuz içtihatlar doğrultusunda imkan tanımıştır.
Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin yukarıda sunulan içtihatlar doğrultusundaki diğer içtihatları –örneğin; 29.01.2016 T. 9828/518; 02.11.2015 T. 5368/7002; 12.12.2011 T. 1309/2459 vb.- için bknz: www.e-uyar.com.
Gönderen:Av. Talih UYAR